郭树清半年三次发声:房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛

郭树清半年三次发声:房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛

不到半年时间,中国金融监管领域最高级别的官员,央行党委书记、中国银保监会主席郭树清,第三次对房地产市场的严厉表态:

2020年8月,郭树清在《求是》杂志发文,首提“房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。”

2021年12月,郭树清在发表的文章《完善现代金融监管体系》中指出,要坚决抑制房地产泡沫,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

在3月2日国办新闻发布会上,郭树清再次指出,房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛。很多人买房不是为了居住,而是为了投资投机,这是很危险的。

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央行党委书记、中国银保监会主席 郭树清

翻阅过往政府高级官员的讲话和表态,房地产领域泡沫比较大,这是首次出现官方的明确表述中。

房地产或者高房价,是当今中国民众关注度最高之热点问题。因为这个问题关联了太多人生问题如居住生活和结婚生儿及育儿等。

其实,现在的房地产泡沫,不是较大,是非常大。大部分发达国家的大部分房产是人均十年左右的收入就能买一套房了。

事实上,政府已经开始为房价泡沫破裂做准备了,这是毋庸置疑的。

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就在年前,深圳政府发布了全市各小区的二手房成交价格参考价。价格普遍比当前实际成交价格要低30%以上。

有人说,这又是政府忽悠老百姓。其实,政府已经没功夫也没有耐心忽悠老百姓了。这份参考价是发给银行看的,银行必须遵照执行。

银行发放房贷时,以参考价为准,不认你实际成交价格。

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假设你购房的成交价格是1000万,政府参考价是700万,银行按700万给你7成贷款,是490万,你的首付是510万。首付比例是51%。如果是二套房,银行给你5成贷款,350万,你的首付是650万,比例是65%。

也就是说,现在买房最多只有1倍的杠杆。房价在当前价位下跌50%,银行的房贷没有任何风险。

这还只是最新发放的房贷,对于老房贷,譬如在价格涨上去之前发的房贷,那些现在卖1000万但是五年前只卖500万的房子,房价要跌65%以上,银行的房贷才有风险。短期50%以上的跌幅,是不大可能的。

即使房价腰斩,也只是意味着银行的抵押品出现了资不抵债,只要购房人依然有还款能力和意愿,房贷风险依然是比较低的。

这里一定要分清中美的区别:美国的次贷危机是零首付发给低收入乃至无收入群体导致的,但中国的房地产贷款是高首付,面向的是相对高收入群体,基本上都是优质贷款,没有次级贷款。

所以,政府其实已经为房价可能的下跌做好了充分的准备。房地产即使爆雷,也不会给金融系统带来灾难性的影响,系统风险的底线是能守住的。

从这个角度看,投资中国的银行是有很大的安全边际的。

无论是日本当年的房地产泡沫,还是美国2007年的次贷危机,其实各种危险的信号已经很明显了,但是在不干预少干预的自由市场思想的指导下,任其自由发展,最终坠入深渊。

譬如,强制银行按照政府指导价发放房贷,西方国家就做不到。先不要说这违背了银行的自由经营权,西方的银行大多是私有的,政府即使下达了指令,人家也不一定能遵守。

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中国的银行系统资源绝大部分是掌握在政府手中的,政府可以做到一盘棋,令行禁止。

只要炒房的资金主要不是出自银行,那房价可以随便炒,崩盘了,损失的是炒房人自己,银行不会陪绑,房地产泡沫之所以可怕,是因为在自由放任的环境里,银行不可避免地会深深卷入。

实际上,极大地提高购房的首付,不但降低了银行风险,也极大抑制了炒房的动机。炒房的高收益很大程度上来自于杠杆,如果是全额买房,投资收益率并不高。哪怕房价5年翻一番,那也只是年化15%的收益率,很多炒股的人看不上的。

但是,如果上一倍的杠杆,年化收益率就翻了一番,达到31%(暂不计资金成本)。这已经是很高了。如果上3倍杠杆,也就是三成首付,那年化就是46%,绝对暴利了,如果是5倍杠杆,2成首付,那就是58%的年化收益,那简直是太诱人了。

在房价暴涨的时候,必须毫不手软地降低杠杆,一方面是对银行的保护,另一方面绝对是可以降低炒房收益的,从而抑制炒房的冲动。

所以,房住不炒背后的真实含义是,绝对不允许炒房人拿社会资金去炒房,自己的钱随便炒,政府管不了也不想管,正如你拿着自己的钱去澳门赌博,政府管不了。但你赌输了,千万别连累全社会无辜的人。

很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的,因为持有那么多房产,将来如果市场价格下降,个人财产就会有很大损失,贷款还不上,银行也收不回贷款、本金和利息,经济生活就会发生很大的混乱。

不管是国家还是专家不仅仅是提出这些问题,这些问题大家都懂,我们更想看到的应该是如何更好解决这些问题?

为什么经过这么多年调控,大家还是不担心房价会降,深信只涨不跌?

因为人人的意识里,都认为个人持有那么多房产,将来市场价格要是下来,很多个人的财产就会有很大的损失,贷款就还不上本金和利息,银行也收不回贷款,经济生活就会发生很大的混乱。

说到底,没有人敢承担戳破泡沫可能带来的责任。

确实,纵观中国发展,似乎只有成就和功绩,而曾经出现失败、教训和错误,从没有人敢出来承认、承担。

现在戳破泡沫对上对下都是一种考验,要有得力措施,措施越不得力,将来降下来损失越大。

如何真正戳破房地产泡沫?金融控制房地产才是实招。

让房地产脱离金融投资属性,往本质的居住需求靠拢。这个不光是中央,地方政府也要一起想策略,捆绑户口、学区都是变向增加房产的附加属性,都应该遏制。

真正炒房的人是不需要银行贷款的,大部分需要贷款买房的人是买来自住的。所以,除了管住贷款,还要对房产增值收入征收重税,让炒房彻底无利可图。

限购、限售、提高首付比例、提高贷款利率,这些措施都是对进入房地产资金围追堵截的有效手段。如果还遏制不住房价上涨,那应该考虑大禹治水靠的是疏导而不是堵截。

如果有其它更保值,收益更高的资金蓄水池,资金自然会慢慢远离房地产。如果没有,经济发展盈余的资金以及超发的货币最终都会流向房地产。

另外,泡沫的处理方式也有一个,那就是控制泡沫增长的速度,通过长期的正常通胀与民众收入的提高,来逐步填充消化泡沫。即高层早已定调的,促进房地产市场平稳健康发展,既要平稳,也要发展。


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