叶檀:这么明显的房地产信号公积金新政你真的读懂了吗?


叶檀:这么明显的房地产信号公积金新政你真的读懂了吗?

公积金新政.jpg

  1、北京不缺公积金,北京没到警戒线
  有声音说,北京出台公积金新政是因为总额度不足,所以才跟缴存年限挂钩,减少大家的公积金贷款。
  北京住房公积金中心相关负责人表示,这纯粹是一种误读,截止到上个月,北京公积金结余的现金资金有120亿元,每个月还有缴存结余和贷款还款,不存在资金紧张的问题。
  我相信这是事实,以往讨论公积金,一直说的是怎么提高使用效率的问题,而不是匮乏的问题。我们的公积金基数庞大,使用效率不高,这一轮上涨周期,公积金使用大大增加。
  公积金缴纳情况不错,尤其是北京这样的大城市,还没有到达警戒线。
  2018年7月,住建部、财政部、央行联合印发《全国住房公积金2017年年度报告》,2017年,住房公积金缴存额18726.74亿元,同比增长13.06%。2017年年末,住房公积金缴存总额124845.12亿元,缴存余额51620.74亿元,分别比上年末增长17.68%和13.13%。
  有6个省、市公积金缴存额超千亿,广东体量最大,北京也不少。
  广东、北京、江苏、浙江、上海、山东公积金缴存额超千亿,总计8676.01亿元,占比46.3%。广东是劳动力流入大省,公积金缴存额全国第一,可以理解。2017年广东住房公积金缴存额2035.20亿元,比2016年增加262.11亿元,涨幅14.78%。
  北京排名第二,公积金缴存额1711.59亿元,同比增长13.9%。北京单位少,但规模大,工资收入水平相对较高,缴存额度相对较高。
  排名第三到第五的是江苏、浙江和上海,公积金缴存额分别为1562.51亿元、1191.01亿元、1133.69亿元。上海尽管工资收入水平上海和北京差不多,但在规模上小于北京。
  2、注意,北京、上海、浙江、福建、安徽等10省市个人住房贷款率超过了90%!
  控制公积金贷款是调控房产市场冷热的一个手段。
  从2013年到2016年房产热期间,个人房贷、公积金贷款同步上升。
  2017年,有16省市个人住房贷款率超85%的警戒线,比2016年多4个,其中10省市个人住房贷款率超90%,江苏、浙江、北京、上海、贵州、福建、重庆,估计这些省市的公积金政策只会严不会松。
  个人住房贷款率超100%的省市由2016年的8个减少为2017年的3个,分别是天津(111.33%)、安徽(101.26%)、浙江(101.24%),这三个城市要重点关注。安徽、重庆等省市公积金缴存乏力,贷款基数太高,是重点中的重点。
  从2017年开始,公积金贷款增速下降。有22省市住房公积金发放额出现负增长,其中江西、福建、安徽、河南、河北、北京、上海、天津降幅超30%,北京、上海、天津降幅垫底,分别为50.1%、50.5%、78.0%。公积金贷款下降,说明泡沫风险在逐步下降。
  北京公积金提取一度飙涨,必须降温。
  据《北京日报》报道,2008年之前,几乎每年通过公积金贷出的资金在100亿元以内;到2015年,贷款资金达到800亿元左右;2016年,达到了1000亿元以上;2017年,受“3·17新政”影响,贷款资金降至500亿元左右。恢复到500以下,是正常的。
  3、北京公积金新政打击金融套利
  公积金缴纳多、贷款多的人,存在比较大的套利空间。公积金本质上是畸低利率的互助贷款,贷到公积金就可以套利。
  按照以往缴纳额的政策,缴纳多,贷款的次数、金额也多,如果远远高于缴纳额,金融套利空间太大。
  2018年年初,有个金融网站发布了这样的套利指南:
  小明在杭州,工作满两年,基础工资10万,单身狗。公积金一般按基本工资的12%来交,加上公司的部分,一共就是24%。因此,小明每年有2.4万的公积金。
  每个城市公积金政策不同,有不同的公积金贷款倍数,一般是10~20倍,杭州15倍。
  小明能申请到的公积金贷款额度为:15×近12个月的公积金月均余额。
  小明从第二年末申请买房,近12个月的期初是2.4万,期末是4.8万,月均余额是3.6万。可贷额度为3.6*15=54万。
  杭州个人公积金贷款上限为50万元,小明最多只能申请到50万贷款。如果结婚了,和老婆一起最多可贷100万。
  第二年工作结束,小明账户有了4.8万的公积金余额,他提取出公积金余额4.8万元,转手投资某款产品,年化10%。两年后,4.8万元利滚利到5.8万。
  此时,小明准备买房,由于又工作了两年,他账户的4.8万公积金又能贷50万。
  买房后,小明凭购房合同,再次提取出帐户里4.8万公积金,再次投资年化10%的产品,公积金贷款利率3.25%,中间有6.75%的利差。当然,还有其他一些管理费等成本。
  又过了两年,房子交付了。
  小明合计9.6万的公积金,四年时间滚到12.4万,原本公积金是1.75%的年息,只有9.9万,现在多了2.5万。这种套利手段,对公积金缴纳额度大的人有利。
  当然,套利有风险,公积金审批不一定能通过。
  北京公积金中心有负责人表示,外地很多地方采取贷款额度与公积金缴存额度挂钩,北京采取与缴存年限挂钩的方式,是为了更好地体现公平。贷款额度跟缴存余额挂钩,对高收入群体有利,他们按照公积金的上限比例缴纳,能通过金融手段进行套利。
  低收入群体的公积金缴存额度一般比较低,用年限计算,对低收入阶层相对有利。
  4、租房客会增加,租金压力将上升
  北京公积金新政,每缴存一年可贷10万元,缴存年限不够1整年的,按1整年计算,最高可贷120万元。
  年轻人如果从22岁开始工作,到34岁左右可以贷款120万元的最高限额,加上首付比例上调,经济实力弱、薪资不高的年轻人,不可能借助公积金提前买房。想继续北漂的工薪族,会放弃买房,选择租房。
  既然公积金贷款不再与缴存余额挂钩,而与年限挂钩,年轻人可以提取公积金去租房。2017年,北京租房提取公积金就在上升,大约是75万笔,涉及金额高达80多亿元,涉及几十万人。
  按照现行政策,缴存职工满足在北京无房等条件,可以申请租房提取。无法提供租房合同和发票的,每月可提取1500元;提供合同和发票的,每月可以按照实际租金和月缴存额来提取,实际租金不能超过月缴存额。
  衍生出的问题是,租客多了,租金压力可能攀升,因为短期内可供出租的房源不会大幅上升。
  还有一种可能是,当地有钱人会全款买房,用来出租。但可能性不大,这些房东面临可能的房产税,以及流通的压力,并且租金回报率跟其他投资品相比,优势不大。
  租金价格上涨,有些北漂会离开,当地人口会进一步下降,有些北漂将跑到城六区以外的地方租房,钟摆现象可能加剧。
  5、新政目标:不鼓励年纪轻轻就买房,不鼓励异地瞎买房
  首先,年纪太轻的,不鼓励买房。
  有人质疑,公积金新政让许多刚工作没多久的年轻人贷款额度一下从120万降到了几十万,刚需被迫退出市场。
  但北京住房公积金中心相关负责人不是这么解释的。实际情况是,北京申请北京公积金贷款的人群以70后、80后为主,2017年47000笔个贷申请中,70后、80后占比过半,90后贷款占比不大。70后、80后的缴存年限大部分已经超过或者接近了12年。
  “刚毕业的大学生,‘六个钱包’购房的这种算不算刚需,值得商议。”什么是“刚需”?咱们得重新定义,工作12年以上买房正常,大学刚毕业就买房,不鼓励。
  大学一毕业就想买房?可以,用自己的钱,多缴首付,用商业贷款。你刚上班两年,凭什么拿着廉价的公积金买房?三十几岁买房才被鼓励,德国这些国家就是如此。
  新的公积金政策参照现行商贷政策,调整了首付比例。原来首套普通住房公积金首付比例最低20%,现在提高至35%(经适房、共有产权房除外),二套房首付比例不低于60%。
  想买房,只能增加首付和换成商业贷款。倘若换成商业贷款,压力就会上升。有人算了一笔账,假设之前公积金贷款120万元,贷25年,等额本息需支付利息55.4万元,月供5848元,换成商业贷款后需要多付43.3万元的利息,月供增加至7290元,每月多还1442元。
  在户籍所在地、长期工作地之外买房的,也不鼓励,因为有炒房的嫌疑。
  北京同日公布的《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》,明确住房公积金缴存人及配偶购买北京的住房,或购本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房,方可办理公积金提取,否则不予办理。
  一个流传很广的例子是,如果张三是河北邯郸人,只有在北京、邯郸、或者河北省会石家庄购房,才能提取公积金。这打击了一些不是省会的
房地产热门城市,像大连、青岛、厦门、苏州。
  最后,在京购房最好在城六区以外,别集中在市中心。
  北京市区人口过于拥挤,非首都功能产业外迁,公积金调整配合产业
结构调整、区域重新配置。
  户籍在北京城六区的购房家庭,在城六区外购房且为首套房的,最高贷款额度可上浮10万元、20万元。
  比如,借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮至140万元;对于不属于前一种情况,但借款申请人的户籍均在城六区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮至130万元。下调了二套房贷款最高贷款额度,由80万元下调为60万元。很明显,人口要从城六区向外走,但也不能超过两套。

  有人认为,新公积金政策,城六区人口郊区买房公积金贷款只有最高10万元、20万元的上浮额度,对动辄几百万元一套的房子来说“并不解渴”。
  这是多虑,公积金通常只有象征意义,在京郊买房,真的指望公积金把一半的房贷付了?
  目标,提前挤破小泡泡,用家庭资金夯实
房地产基础。


上一篇文章:
下一篇文章:

↓扫描下方二维码可快速在手机上浏览:

关于我们|版权申明|繁体中文 |友情链接|联系我们

Copyright© 2006-2018 平顺文艺 联系电话:13970079758 电子邮箱:jxcjwy@126.com 技术支持: 华夏互联hx008.com 赣ICP备06004812号 法律顾问:朱启谋律师 赣公网安备 36011102000073号