2019年属于股市的春天还是房地产的春天?


郭施亮:2019年属于股市的春天还是房地产的春天?

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  这些年来市场热议较多的话题,一个是中国股市何时见底回升,另一个则是国内房价会不会降价?然而,同样属于国内主要投资渠道,且聚集庞大社会财富资金的股市与房地产市场,这些年的价格表现却有着较大的差异化。其中,前者在过去二十年间,完成了几何式的融资任务,但股市指数依旧处于“2”时代。后者则在过去20年间,发生了价格大幅上涨的走势,核心区域房价更是出现倍数式上涨,早期投资房产的人早已实现财务自由。
  二十年前,曾经遭遇市场冷落的
房地产市场,似乎谁也不敢想象20年后会有着如此巨大的投资回报率。纵观一二线热门城市的房价表现,其中北京的东城区、西城区早已稳守在均价10万元每平方米的价格之上;上海的黄埔区、徐汇区同样身处均价逾10万元每平方米的水平。至于深圳、广州、厦门、杭州等热门城市,其核心区域同样出现了不敢想象的均价水平,让刚需族的购房热情骤然降温,却成为了投资客实现资产增值的投资去向。
  过去十年,国内
房地产市场的波动率明显增加,而在房地产价格大幅上涨的背后,实际上离不开居民、企业的持续加杠杆影响。此外,则与这些年来持续宽松的货币环境以及信用扩张等因素有着密不可分的联系性。
  不可否认的是,在货币环境持续宽松的背景下,股票市场与
房地产市场往往属于敏感性最强的投资场所。但是,因功能定位的不同,资金往往更热衷于投向房地产市场,而房地产市场则最容易锁定中长期的投资资金,大量资金也在房地产市场中实现有效的资产增值。至于股票市场,则在过去十年时间内,曾经出现了两轮牛市:一轮是2008年金融海啸后的探底回升行情,另一轮则是2014年三四季度的杠杆牛市行情。但是,从最近两轮牛市行情的运行特征分析,却离不开上涨节奏快、耗时很短、投机性强等特征,这恰恰是中国股市牛短熊长、涨少跌多的真实写照。
  由此可见,对于逐利资本而言,更愿意在股市形成有效赚钱效应之际,大举进入股票市场实现快速的资产增值。但是,鉴于中国股市自身的运行特征,聪明的资金还是不敢在股票市场中停留太长的时间,反而热衷于捞一把就跑。更有甚者,为了实现利润最大化,则在股市上涨过程中,通过加杠杆等形式实现利润最大化,但杠杆工具本身就是一把双刃剑,过度利用后反而大大缩短了股市上涨的周期,而原本用几年时间上涨的任务,却在几个月时间内完成了。
  步入2019年,中国股市在今年年初有着相对积极的市场表现,这或多或少得益于政策环境以及货币环境的回暖预期。然而,对于货币环境而言,实质性大幅宽松概率不大,且政策定调决不大水漫灌。或许,对于今年年初的股市上涨行情,一方面来自于本身估值修复的需求或部分资金的自救需求;另一方面则在于游资持续活跃,且从近期热门概念股的大幅炒作,甚至出现数倍涨幅的股票现象,或意在探测监管态度与监管底线。
  由此可见,对于近期股市的回暖,或有借助春季行情契机试探出市场的热度以及政策监管的底线,但若政策监管态度有所收紧或新增流动性不得到及时补充,可能市场持续反弹的空间也会有所约束,届时的股市春天恐怕也是短暂性的。
  至于
房地产市场,则有逐渐重返平稳运行的轨道之上,而在因城施策的政策背景下,一方面给了部分城市区域留下了灵活调控的空间,另一方面则坚持房住不炒的态度,而因城施策并非意在刺激房价,而是一种分类指导、因地制宜的灵活性调控,降低过于僵化的房地产调控负面影响。但是,从大方向来看,房地产市场仍将保持房住不炒的调控态度,而因城施策的政策微调,也给了未来房地产市场调控精准化的一个方向出路。
  与2018年相比,2019年的投资环境或许会略有宽松,资产保值增值的途径也会趋于丰富。但是,经过了此前轰轰烈烈的去杠杆化过程后,无论是股市还是
房地产市场,都不能够好了伤疤忘了疼,在投资环境稍微乐观的背后,仍需要保持一定的理性。

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