姜超:难道房子低库存房价就不会跌吗?


姜超:难道房子低库存房价就不会跌吗?

姜超 海通证券A.jpg

  观 点
  要研究中国经济,就离不开对
房地产的分析。而大家也都知道,从2017年开始,我们就对房价比较谨慎,然后就交了一年学费,被打脸了一年。到了今年年初市场狂热的时候,我们出去路演时就经常被教育,有人告诉我说新时代就有新趋势,供给侧改革就是减少供给,你看房子的库存都快没了,房价怎么可能会跌呢?今年中国经济的最大风险是房价暴涨!还有人跟我说以后的中国房地产就是下一个白酒行业,没供给天天涨价,这不就是茅台吗?
  今年年初的时候,路演需求减少,主要原因是我天天看空房价,不仅对大家的投资没贡献,还妨碍大家赚钱。结果2月份以来峰回路转,先是统计局公布2018年1月份的一线城市房价首次同比下跌,然后是某家电白马的业绩大幅低预期,自己找原因说被
房地产拖累了,然后我们的路演需求开始多了起来。
  那么到底谁对谁错,如何客观分析今年
房地产行业、尤其是房价的走势?
  库存低房价涨,是部分人看好房价的主要逻辑。从统计局官方数据来看,截止2017年末,全国商品房待售面积降至5.89亿平米,同比下降15.3%,比2016年高点的7.4亿平米减少了20%,目前的库存已经回到2014年末水平。其中商品住宅待售面积降至3亿平米,同比下降25%,比2016年高点的4.7亿平米减少34%,已经降至2013年末水平。房子库存这么低,不就说明供给少、供不应求吗?那房价不就会大涨吗?
  消费品库存低是真的低。从库存低来判断价格涨,确实在过去几年的很多领域都很有效。比如说16年初的茅台涨价,起因就是大家把家里囤的酒都快喝完了。再比如说过去两年的钢价上涨,也是因为去产能之后钢材的社会库存降到了近期历史最低位。为什么可以用库存来判断酒价和钢价?因为无论是茅台还是钢材,主要都是消费品,如果库存低就说明真的被喝掉或者用掉了,供不应求价格自然会涨。
  房子低库存其实是假象。但是房子的库存低其实是个假象,因为房子不会被用掉,国外的房子质量好的可以用几百年,我们的房子也有70年产权,除非发生拆迁。所以大家讲的房子库存低,其实指的是新房库存低,企业那一头的房子库存变少了,但是居民手里头的房子是越来越多的,你不能说房子在居民手里就不算库存吧。简单从总量来看,2017年中国
房地产新开工面积是18亿平米,按照90平米一套房子,就相当于新增了2000万套房子,即便假设棚改改造了600万套房子,那么存量的房子依然多了1000多万套。
  房子主要是投资品,而不是消费品。房子的属性和酒与钢材不一样,房子主要是投资品而不是消费品。大家通常把首套房作为刚需,从宏观上看年轻人和农村进城人口确实有刚性的购房需求,但是目前中国年轻人数量每年减少500多万,城市化率接近60%,目前在农村的也大部分不再是有购买力的年轻人。而过去两年
房地产销售和价格井喷,这恰恰说明这一轮购房的多数人买房是为了投资升值,因为如果只是为了消费、其实销售应该下降,就应该在2014/2015年价格便宜的时候买,而不是在16/17年价格涨的时候追着买。
  而投资品的价格,从来都不是由新增供给决定。
房地产既然是投资品,那么用库存或者说新增供给来定价就是错误的。道理非常简单,大家都知道股票是投资品,如果有人跟你说,今年的A股会大涨,因为IPO暂停了、没有股票供给,你会信吗?当然不会!肯定觉得很搞笑对不对!因为大家都知道,股价一涨起来,存量的股票都是新增供给。中国历史上IPO供给最少的年份2008年、2013年都是熊市。美国次贷危机的源头在房地产,而房地产库存从2007年开始下降,恰好是房价开始下跌的时候。
  恰恰相反的是,投资品的涨价往往伴随供给上升,这说明决定投资品价格的关键是需求。比如07年是股票融资的高峰,而上证综指涨到了6000点。比如说美国2000年到2007年新房库存持续上升,而房价也一路上涨,2012年以来的房价上涨也伴随着新房库存的再度回升。比如中国这一轮的房价上涨始于2015年,恰恰是在
房地产库存的顶峰房价开始上涨,难道那个时候的房子供给不多吗?而供给越多价格越涨,这恰恰说明决定投资品价格的核心因素绝非供给、而是需求!
  决定中国房价的核心是举债、是货币增速。正常情况下,居民对
房地产的需求与其收入增长相关,美国房价的长期涨幅也就差不多是居民收入涨幅。然而本轮中国房价涨幅远超居民收入涨幅,其核心因素在于居民举债。2015年时,居民部门月度贷款只有3000亿左右,按照居民收入每年10%的涨幅,那么2017年的居民月度贷款应该是3600亿,到2018年是4000亿。但实际上2017年居民月度贷款已经翻番到了6000亿,到了2018年1月份达到了令人恐怖的9000亿,居民举债的增幅远超其收入涨幅,这才是本轮房价上涨的核心原因。我们在2017年看错了房价,主要的原因是低估了居民举债的疯狂程度。
  去杠杆收货币,举债下滑是房价最大的挑战。在过去10年,中国的地产行业经历了三轮繁荣周期,中国房价在2009~2010年、2012~2013年、2016~2017年经历过三轮大涨,恰好对应中国企业、政府和居民的三轮举债。而在三轮加杠杆之后,中国经济的总债务率水平已经比08年翻番,接近美国金融危机前的水平,不得不开始去杠杆。而去杠杆就意味着收缩货币,央行已经在年初警告大家、未来货币低增将是新常态。而从
中国银行业角度来观察,过去其资产长期保持20%左右增速,而今年1月份的资产增速已经降至8%左右,比2017年年初下降了一半,这还是在居民依然在疯狂举债的背景下。而7-8%的货币增速,不仅满足不了6.5%的经济和3%的物价增长需要,连企业7%以上平均债务利息的偿还都保证不了,又如何去支撑地产泡沫呢?
  借钱是要还的,不看好地产泡沫。最近在中国投资圈很红的达里奥,其对经济的观点其实非常值得大家思考。他说经济长期是由每个人的努力工作决定的,但如果想走捷径,可以举债消费,少干多花,会让经济短期变好、资产价格短期上涨,但是长期来看,到了欠债还钱的时候,经济就会变差、资产价格就会下跌。所以,我们不看好疯狂举债下的
房地产泡沫,中国的新时代不可能是靠举债借出来的,而应该是靠努力奋斗出来的。
  一、经济:PMI大幅下滑
  (1)PMI大幅下滑。2018年2月全国制造业PMI为50.3%,较1月大幅回落,前两月均值50.8%,也较2017年12月下滑,指向制造业景气继续转弱。从中观行业数据看,无论是代表终端需求的地产销量下滑,还是春运增速转负,也都印证经济开局偏弱。
  (2)需求起步偏弱。2月新订单指标由1月份的52.6%降至51.0%,1~2月份均值51.8%,进口订单由1月份的50.4%降至49.8%,由线上转为线下,1~2月份均值50.1%。指向内需转弱,印证终端地产销量增速大幅下滑,春运旅客发送量增速也有所下降。2月新出口订单指标由1月份49.5%继续降至49.0%,线下下滑趋势延续,1~2月均值49.3%,较2017年12月有所回落,指向外需同步转弱。
  (3)生产有所减缓。2月生产指标由1月份的53.5%大幅下降至50.7%,1~2月均值52.1%,较2017年12月的54%明显下滑,采购量由52.9%大跌至50.8%,指向生产有所减缓,印证2月发电耗煤增速降至5%。2月固然存在春节因素干扰,但打好污染防治攻坚战背景下,环保限产时间或将延长,生产仍面临压力。
  4)库存短期恶化。2月原材料库存由1月份的48.8%继续上升至49.3%,1~2月均值49.1%。产成品库存由1月份的47.0%回落至46.7%,1~2月均值46.9%。两者前两月均值均较2017年12月走高,指向库存状况短期恶化。
  二、物价:通胀预期稳定
  (1)节后蔬菜下跌。节后蔬菜价格下跌,猪价继续下跌,上周食品价格环比下跌1%。
  (2)预测CPI短期回升。截止目前2月商务部食品价格环比上涨3.7%,涨幅略高于1月的3.3%,预测2月CPI食品价格环涨2.7%,2月CPI回升至2.4%,3月CPI稳定在2.6%。
  (3)预测PPI持续下降。上周成品油价格下调,煤价下跌,截止目前2月港口期货生资价格环比下跌0.1%,预测2月PPI环跌0.1%,2月PPI同比涨幅降至3.6%。预测3月PPI环跌0.3%,3月PPI同比涨幅降至3%。
  (4)通胀预期稳定。在2017年,由于PPI的大幅上升,市场通胀预期高涨。但进入2018年以来,虽然春节期间蔬菜价格惯性上涨,但由于PPI的持续回落,加之猪价大幅走低,这意味着通胀预期依旧稳定,不存在持续上行的压力。
  三、流动性:资金短期充裕
  (1)货币利率盘整。上周
R007均值上行25bp至3.35%,R001上行16bp至2.59%。DR007上行4bp至2.91%,DR001上行10bp至2.66%。
  (2)央行小幅投放。上周央行操作逆回购3900亿,逆回购到期回笼2700亿,净投放1200亿货币,连续三周净投放货币。
  (3)汇率保持稳定。上周美元指数震荡,人民币兑美元保持稳定,在岸、离岸人民币分别稳定在6.35、6.33。
  (4)资金短期充裕。上周央行称月末财政支出力度加大,银行体系流动性总量处于较高水平。2月份央行公开市场投放5000亿,再加上约5000亿财政放款,我们估算2月末超储率有望回升至1.4%,处于过去1年以来的相对高位。从货币利率走势看,目前
R007仍位于过去1年的相对低位,意味着短期流动性依旧充裕。
  四、政策:新一轮机构改革
  (1)防范化解金融风险。银监会十部门负责人齐发声回应防范金融风险、资管新规进展等问题。银监会审慎规制局局长肖远企称,当前
银行业风险可控,但金融体系仍然处于风险易发高发期,风险隐患仍然不少,打好防范化解金融风险攻坚战是银监会今年的头等大事。
  (2)聚焦
国企改革。全国两会召开在即,下一阶段国资国企改革的新趋势备受瞩目。在混合所有制改革方面,有关部门有望在员工持股、产权保护制度、企业家精神等领域提出新的政策或表述。继混改后,以提升企业内在价值为核心的市值管理或将成为国企改革新的“着力点”。
  (3)聚焦国中美经济对话。2月27日至3月3日,中央财经领导小组办公室主任、中美全面经济对话中方牵头人刘鹤访问美国。刘鹤表示,双方进行了坦诚、建设性的讨论。双方认为应采取合作的思路而不是对抗的方式来处理两国经贸摩擦,维护两国经贸关系健康发展。双方同意近期继续在北京就有关问题进行沟通,为两国下一步深入合作创造条件。
  (4)新一轮机构改革。十九届三中全会审议通过了《中共中央关于深化党和国家机构改革的决定》和《深化党和国家机构改革方案》,新一轮党和国家机构改革的方案即将揭开神秘的“面纱”。十九届三中全会公报指出,下决心解决党和国家机构职能体系中存在的障碍和弊端,加快推进国家治理体系和治理能力现代化,更好发挥我国社会主义制度优越性。
  五、海外:鲍威尔表态市场波动不会阻挡加息步伐
  (1)鲍威尔证词强化加息立场。上周二,美联储主席鲍威尔在证词中表示,预计将进一步逐步加息,美国经济展望维持强劲,市场波动不会阻止加息步伐。在听证会中,他拒绝预期今年的加息次数,不过对美国通胀和经济前景信心增强,2017年通胀未达标的部分原因是受到暂时性因素的影响,而这些因素预计不会重现。
  (2)薪资数据没显示美国经济过热。鲍威尔次日继续参加参议院听证表示,只要经济表现正常,就会恰当地调整货币政策,而目前的薪资数据没有显示美国经济存在过热迹象。在通胀引发担忧之前,薪资和劳动力市场仍有提振空间。
  (3)美国1月核心PCE小幅回升。美国1月核心PCE小幅回升。美国1月通胀有所回升,核心PCE同比1.7%,持平预期和前值,环比创1年来最大单月增幅的0.3%。1月个人收入增长也好于预期,主要反映税改通过后对美国民众收入的一次性影响,但持续性存疑。
  (4)关注欧央行下周会议。德拉吉此前曾表示,通胀上升的减缓只是暂时的,而在下周四的会议中,媒体(路透社)报道欧洲央行不太可能有重大政策变动,或对结束QE进行表态,但有可能讨论删除“宽松倾向”的措辞。欧央行的官员可能更倾向于等待,可能到夏季再释放停止资产购买的信号。


上一篇文章:
下一篇文章:

↓扫描下方二维码可快速在手机上浏览:

关于我们|版权申明|繁体中文 |友情链接|联系我们

Copyright© 2006-2018 平顺文艺 联系电话:13970079758 电子邮箱:jxcjwy@126.com 技术支持: 华夏互联hx008.com 赣ICP备06004812号 法律顾问:朱启谋律师 赣公网安备 36011102000073号