这一政策落地后,2~3折的房子可能要来了


这一政策落地后,23折的房子可能要来了

为推进集体土地建设租赁住房,北京市正在完善资金支持等配套举措。

    为推进集体土地建设租赁住房,北京市正在完善资金支持等配套举措。北京研究集体土地租赁房长期贷款政策,国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为首批试点已出具贷款方案。
    落实:集体土地租赁房来了
    北京传来的消息:国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行这4家银行,作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点,完成具体贷款方案的出台。

    如果2017年的一系列包括“集体土地租赁住房建设”在内的“长效机制”还只是治理高房价顽疾的一个空泛的战略规划,那么开发贷款方案无疑就是一个可以落地实践的“作战方案”。
    大家都知道,盖房子烧钱,特别像集体土地租赁住房建设这种回报周期长的项目,更需要大量的长期资金投入,否则想法再好,也只能落在纸面上。
    而现在,集体土地租赁住房建设,得到了四家银行支持,这就意味着不缺钱了!钱落实了,下一步就是让政策真正落地!
    期待:2~3折的房子或不是梦
    在过去的这些年里,中国楼市的多头们,坚定看涨房价的一个重要依据就是,不断大幅攀升的中国楼面价(地价)。
    大家可以通过下面这张图表感受下,这10多年来,中国主要城市地价的增长趋势。图表中最上面那一根,也是增长最快的,就是住宅土地价格指数。

 其实,多头们的这个逻辑并不无道理。
    若把房地产看作制造业,地价就是上游的原材料,即我们所谓的面粉,如果面粉一直在不断上涨,面包、油条、包子们就无便宜的可能。
    因为按照市场“互利互惠”的原则,开发商们没有做赔本生意的动力。
    再看看的下面这张图表,大家也就基本明白你们所在的城市,为什么房子不便宜了。

截至到2017年底,内陆省份主要城市的住宅楼面价为6522元/平方米,长三角的为10569元/平方米,珠三角的为13985元/平方米,环渤海湾片区则为7509元。
    若单纯的站在土地成本的角度,大家依然可以乐此不疲的买房炒房。
    不过大家有没有想过,如果一个城市的某些地方出现了地价为零的房子,并且再抛去利润和营销管理等费用,那么合理的房价又该是多少呢?
    2017年提出的“集体性租赁住房”让这一假设变成了事实。
    传统上,一个新房的房价大致有四部分构成,地价、建安成本、三费(营销、管理、财务)、合理利润。 
    在市场销售的商品房中,最重要的成本是地价,可以占到房价的50%—70%,甚至更高;而在集体性租赁租房中(土地不拍卖,不产生地价),最重要的成本是建安成本(不存在三费),而若以建安成本来衡量房价,集体性租赁住房的价格仅有市场商品房的2折到3折。
    换句话说,2到3折的房子可能要来了!

       作用:有效压低市场房租租金
    可能有人会说,集体性租赁住房又不对外销售,所以并没什么用。价格低廉的集体性租赁房对现有商品房价的冲击将体现在三个方面:
    其一,大量的集体性租赁住房将减少商品房的客户需求,并压低市场租金,进而抑制房价。其二,大量低价高品质的租赁性住房出现,也会压低市场的房租租金,而租金走低也会间接抑制市场二手房房价的走高。其三,在银行眼中,与租赁型租房比,价格高企的商品房将成为高风险资产。
    一石激起千层浪。随着大量的租赁房入市和租赁时代的到来,自住商品房需求将相应减少,房价也将遭遇重大狙击。

 对此,财经评论员齐俊杰也认为,这种房子大规模上市后,将有效降低市场租金。他首先举例:
    人家500万的房子,月租金1万,租金回报率2.4%(回报覆盖不了贷款利息,不能使用杆杆)。而你总计支出100万,贷款80万,只花20万,月租金也是1万,租金回报率达到60%,当然80万有利息,就按照4.9%的基准利率算,利息一年不到4万元,那么租金的12万减去利息的4万,等于利润8万,除以你的资本投入20万,最后的回报率高达40%。
    由此,你自己买房出租,使用杠杆租金都覆盖不了贷款。所以你是血亏的,相当于每年都要往里搭钱去补贴租客。所以传统租赁模式完全不具备竞争力,集体建设用地租赁住房,把房租压低一半,他仍然有的赚,一年6万元租金,减去4万贷款利息,最后资本回报率还有10%,那么问题来了,在你租房附近有这么一个新房,他的租金是周边商品房的租金的一半,而且还能长租,你会怎么想,当然是挤破头也要租到。即便比我现在租房的位置偏几站地,那也是相当划算。如果这种房子大规模上市,那么必然会压低周边的商品房租金。
     影响:高房价将得到有效抑制
    2017年7月,住建部等9部门曾联合印发通知,要求在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,多渠道增加租赁住房供应。此次,集体土地建设租赁住房的试点的开展,会给房地产市场带来哪些影响呢?
    第一,“利用集体建设用地建设租赁住房”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。
    第二,这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞的。
    第三,这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

 根据公布“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。
     想一想看,如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。这是非常令人震撼的!
    第四,大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东,长期享受土地红利。
    趋势:在大城市租房有望落户
    国家发改委日前发布《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》,其中提到继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案,加快户籍制度改革落地步伐。对于超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县,制定差别化落户条件,探索搭建区域间转积分和转户籍通道。

通知中指出,我国将加快户籍制度改革落地步伐,落实地方政府主体责任,实现今年进城落户1300万人的目标。应促进有能力在城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进入城镇人口在城市举家落户,鼓励对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户。
    方向:17省下决心做同一件事情
    在今年诸多省份政府工作报告中,“完善租购并举的住房制度”、“严格防控房地产市场风险”等俨然成了2018年房地产市场政策调控主旋律,具体措施表现为加大租赁市场供地力度、增加保障性住房建设等。

 至少有17个省份在今年的政府工作报告中提出“租购并举”的措施,分别是北京、天津、河北、山西、内蒙古、黑龙江、上海、江苏、浙江、山东、河南、湖北、广东、四川、陕西、青海、宁夏等。
    评论:租房应成为“更好的选择”
    长期以来,“租”始终是我国住房市场的短板。与许多发达国家居民早就将租房视为“合理的选择”不同,租房对绝大多数中国人而言,依然是“最后的选择”。
    一方面,好多人不想租房。从文化传承和消费习惯看,中国人一直有着置办房产的偏好,有自己的房子和土地,心里才踏实安稳。从制度设计上看,1998年全面推行住房市场化后,我国住房供应体系建设更多的是从促进人们拥有产权住房入手,造成了“重购轻租”的局面。从市场趋势来看,近年来一些城市房价快速上涨,放大了房子的投资属性与升值效应,增强了“购”的吸引力——“买了一定不亏”成了屡试屡灵的“预言”,“晚买一年多付百万”则成了血淋淋的教训。

 另一方面,想租的人又租不到好房。从供需结构看,租房需求主要来自新市民、年轻人,虽然短期内尚不具备买房能力,但对居住品质仍有一定要求,而市场上供应的出租房屋多为分散房源、老旧住宅,房源供需不够匹配,租房体验不够称心。从权利保障来看,由于没有强有力的法律作“靠山”,租房者常遭遇随意涨价、单方毁约的情况,削减了稳定感,放大了漂泊感。租房不称心、不靠谱,让原本摇摆在“租”与“购”之间的人更加坚定了“购”的念头。
     租房短板的存在,不仅阻滞了租房者幸福感的提升,也放大了房地产市场所承受的压力——大家越将租房视作过渡性手段,购房需求就越旺盛,供需天平就越失衡,房价就越走高,乃至陷入恶性循环。
     怎样才能“解套”呢?方法有很多,既可以加大供给力度,也可以通过约束性措施控制需求。然而,城市资源总归是有限的,供给不可能无限量增加。需求也是动态变化的,不可能无限期抑制。在这种情况下,提升“租”在住房体系中的作用,旨在引入“外援”、另辟“沟渠”,疏解“购”的压力,让需求回归合理、让市场趋向稳定,同时也为建立市场长效机制赢得宝贵的窗口期。更何况,“租”本就是“住有所居”的一种重要实现形式。


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