易宪容:中国房地产过度繁荣还能够持续多久?


易宪容:中国房地产过度繁荣还能够持续多久?

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  为何会说当前房地产市场为过度繁荣?这不仅在于经过房地产调控政策出台后的2017年、2018年商品房的销售金额及销售面积一直在创历史纪录,而且2019年这种情况还在持续,特别是住房销售金额更是会如此,房地产的繁荣还在继续。比如当前国内土地市场处于火热之中,国内一线城市及二线城市的房价还在向上冲高。
  5月22日有报道说,杭州、东莞、宁波等多个城市5月20日同步拍卖土地。当天三个城市的土地收入就达到30多亿元,东莞的一块土地经过多轮竞价才以出让。有数据显示,截至5月20日,受监测的50大中城市今年累计出让土地1.37万亿元,比2018年同期增加9.3%。50个大中城市中有48个城市的土地出让金超过100亿规模。其中杭州今年土地出让金达到1,129亿元。北京、天津、上海、苏州等14个城市土地收入超过300亿元。而国内土地市场的火爆,这意味着房地产企业看好未来国内的房地产市场,国内未来的房地产繁荣还可能继续下去。
  再来看房价,昨天公布了一个一线二线城市房价最贵城区排名榜单。就一线的房价来说,房价最贵的前10个城区有,上海静安(每平方米135200元)、上海黄浦(每平方米135200元)、北京西城(每平方米135200元)、上海长宁(每平方米99800元)、上海虹口(每平方米97600元)、上海徐汇(每平方米93800元)、深圳福田(每平方米92900元)、北京东城(每平方米90100元)和上海杨浦(每平方米88900元)及浦东新区(每平方米88500元)。这些城市的平均房价都是以10万元计了。如果以北京居民2018年人均可支配收入68000元计,这样的房价对绝大多数人来说连想都不会想了。
  而在6个二线城市中,如成都、南京、武汉、杭州、天津、重庆,房价超过每平方米40000元的城区,只有杭州的上城区(每平方米68500元)、下城区(每平方米54200元)、滨江区(每平方米49400元)、拱墅区(每平方米43000元)、江干区(每平方米41600元),以及天津和平区(每平方米51400元)、和南京秦淮区(每平方米49900元)。同样这样的房价与其城市居民也没有多少关系。
  面对这样的一种房价,一线城市一些城区以每平方米10万元来计,二线城市一些城区以每平方米4万元来计,这是2016年之后发生的事情,甚至于2017年房地产全面调控后发生的事情。这意味着这几年来的房地产市场调控政策对遏制房价起的作用十分有限,反之,还成了不断推高房价的动力。同时这也意味着这样的高房价早就与绝大多数或90%以上的中低收入居民已经没有半毛关系了。这些城区的住房成了少数人的天堂,甚至于权贵们的天堂。比如,华融原董事长就在中心城区购买了几十套住房。对于中国贪官来说,这样的例子俯拾皆是。
  而这些一线城区及二线城市的高房价,对中国的房地产市场正好起到了一个十分严重的负面标杆作用。我早就说过,这几年我到过不少三四线城市,对于这些城市的当权者来说,如何推动房价上涨是他们最大激励。因为房价上涨会能够他们带来各方面的可见及不可见的利益。而这城市的房价上涨是以什么来参考呢?当然是一线城市、二线城市的高房价了。不少地市的地方官员都会向一线城市的房价看齐,都会想方设法找到如何让当地房价上涨的理由及方式。这也就是为何中国的房地产市场调控政策出台,国内70个大中城市的房价持续上涨了43个月,估计三四线城市的情况也是如此。所以,一线城市高房价负面标杆作用已经到了严重程度。
  而这样的高房价不仅会鼓励投资者千方百计要进入市场,也会鼓励各城市政府更有动力来推高其房价,打造房地产的过度繁荣。但是以居民的过度负债来打造的房地产过度繁荣是否会持续下去是不确定的。有时就某种特殊事件爆发,往往成了压垮这种高房价的最后一根稻草。


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