易宪容:有6500万套住房空置,中国住房紧张吗?


易宪容:有6500万套住房空置,中国住房紧张吗?

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  据报道,西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁上个星期五(12月21日)发布的最新报告显示,2017年中国家庭住房拥有率达到92.8%(美国只有70%,德国只有41%),城镇居民家庭住房拥有率达到90.2%,农村家庭居民住房拥有率达到97.2%。与2013年和2015年相比,全国住房拥有率稳步上升,中国家庭居民的住房自有率位于全球最高。这也算是中国又一个第一吧!
  报告还指出,2017年中国城镇居民多套住房拥有率为22.1%,较2013年和2015年均有所上升。2017年城镇居民住房套户比已经达到了1.18。其中,家庭自有住房套户比为1.15。甘犁的报告也指出,由于国内居民住房自有率过度高,这也使得国内住房空置也不断上升。根据报告的估算,2017年,中国城镇居民住房市场空置的住房数量总数可达到6,500万户。而国内城镇空置的住房主要分成为两类:一是仅有一套住房的家庭外出务工等原因而空置的自有住房,二是多套房家庭持有的,既未自己居住,也未出租的住房。
  从调查报告的数据可以看到,中国
房地产市场经过几十年的发展,取得的成就非常大,让国内城镇居民的住房自有率90%以上,从而使得国内居民的居住问题基本上得以解决,居民的居住权的天赋性得到落实,完全改变了改革开放初期中国居民住房拥有率只有3.7%的恶劣状态。我记得最为清楚的是,上个世纪80年代初到上海读书,那时到同学家里,有一个同学全家有8口人,居然挤在一个只有20平方米的空间。在这个空间搭了一个阁楼专门晚上睡觉。那么多人就挤在这样的一个空间中生活,当时上海的居住条件实在是太紧张。但是,就目前的情况来看,这种情况已经一去不复返。中国房地产市场让居民的住房自有率达到这样高的程度可以算得一个奇迹。
  但是,中国居民的住房自有率过度高,也可能会引申出许多问题。一是在中国的住房市场完全以商品化的方式来配置,保障性住房不发达的情况下,过高的居民住房自有率是不是意味着国内的住房在均等分配下绝大多数居民能够分享到这种成果呢。可以说在这样的住房制度下,特别是以投机炒作为主导的
房地产市场条件下,国内城镇居民的住房自有率最高也不可说明,国内各城市的居民基本的居住条件得以解决,反之在投资炒作为主导的条件下,住房分配不公的问题会越来越严重,少数人持有的住房越来越多,绝大多数人的居民居住条件可能越来越困难。目前国内一些一线城市及二线城市的情况就是如此。
  二是在以投机炒作为主导的
房地产市场,再加相应的土地财政制度,过高的居民住房自有率,也意味着国内房地产市场的住房保障体系更为薄弱。因为过度的住房商品化,地方政府过度依赖土地财政,那么这必然会使得地方政府没有动力增加保障性住房的建设,从而使得房地产市场最为弱势居民,其住房条件更是困难。
  三是过高的居民住房自有率,也意味着国内住房租赁市场发展非常落后,居民把购买住房作为一种生活宗教,他们不愿意租赁住房。而国内居民之所以把购买住房作为一种宗教,作为一种信仰,最为根本的问题就在于居民购买住房不仅可以自己使用,也可能用于投资。如果国内居民把购买住房作为一种信仰、作为一种赚钱工具,这不仅容易把房价推高,把
房地产市场的泡沫不断吹大,也使得社会各种资源都可能涌入这个市场,房地产化经济成为中国经济的一种国策。
  在住房分配严重不公的情况下,居民的住房自有率过高,也意味着中国的住房空置率会很高。该报告估算中国存在6500万套住房空置,其问题的严重性肯定不可否认。这不仅在于社会资源的严重浪费,更重要的还在于面对住房过高的空置率,全国各城市地方政府还在加速增加住房投资,许多居民还在涌入
房地产,银行的住房按揭贷款还在快速增长。这就意味着国内房地产市场风险可能会越来越高。仅是国内居民38万亿元的信贷,就可能是一个房地产市场的火山口,仅仅捂住它能够不爆发吗? 


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