马光远、董藩两大经济学家“互怼”!董藩:房价或再涨5-10年?


马光远、董藩两大经济学家互怼!董藩:房价或再涨5-10年?

 对于2019年及未来的房价如何走,一直是所有人最关心的话题,也是最近几个月地产专家和经济学者讨论最广泛的问题。独立经济学家马光远表示,房地产行业长期没问题,2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年,理由是经历前两年的需求释放之后,市场供求平衡,上涨动力衰竭。这将使整个市场经历极大考验,房地产投资回落到3%左右的概率很大。

对于2019年房价的具体走势,他更直言不讳给出明确答案——从现在到2019年4月份,房价下跌趋势明确,房价将下跌2-3成,跌回2年前水平基本大局已定。
    除此之外,马光远更一针见血地指出,由于过去20年房价的快速上涨,房地产行业被妖魔化到无以复加的地步。但实事求是而言,从1998年房地产市场化以来,中国用了差不多20年的时间,实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变,人均居住面积超过了40平,这是一个非常了不起的成就。但随之而来的是地产行业的过度发展造成的社会矛盾不断激化,教育资源匮乏,学位房被炒到天价;交通地铁发达地段,价格更是水涨船高,尤其是居住和投资的比例开始倾斜,房地产经历了极度繁荣之后,当下及未来几年,房价很难再复制此前的疯狂景象,最根本原因是需求已经枯竭殆尽。

马光远是独立经济学家,毕业于中国社会科学院研究生院,经济学博士、产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任,中央电视台财经频道评论员。多职位加身下,早就奠定了其行业地位,所以他的一些公开看法大多时候会在舆论发酵,继而影响到很多人的投资置业。
    奇哥说过,房地产是极具包容性的行业,它从来都容得下有不同声音的出现,从行业诞生以来,多空对垒的局面便已形成,所以出现专家之间因观点不同而“互怼”的现象十分常见。“空军司令”马光远的观点自然也逃不过“多军将领”们的反驳斥责。

 经济学家董藩近日就对马光远前段时间的言论进行了反驳!他在微博平台不留情面地说:有人认为,经历了前两年的需求释放之后,中国本轮房地产快速上涨周期已经宣告结束,市场供求平衡,上涨动力衰竭——我觉得这种认识是不对的!因为此前“去库存”导致的这轮上涨,确实对大部分三、四、五线城市来说,消化掉了大部分的需求,后面需求的积累需要很缓慢的过程,或者再无大幅增长的可能。
    但对大多数一、二线城市来说,这几年总体上一直处于严厉的限购限贷状态。如果仍然坚持市场化导向的改革,减少对人口流动的行政干预,也继续鼓励民营经济的发展,形成稳定预期,这些城市再有5-10年的较快增长期是没有问题的。
    与马光远“房价下跌趋势明显”、“明年房价下跌2-3成”截然不同,经济学家董藩认为,未来大多数一二线城市,需求并没有消耗,相反因为限购限售等楼市调控政策的影响,购房需求反而积累了不少,未来如果放开调控,不再对城市人口流向进行干预,大多数一二线城市房价还会继续上涨5-10年没问题。
    事实上,这并不是董藩第一次提出这种言论。11月中旬,他曾公开发言指出,当前地方政府有四大理由不愿看到房价下跌:1、房价一旦明显下跌,需求立即沉淀,交易税费锐减,威胁财税安全;2、房价一旦出现大幅下跌,前期买房的就觉得吃了亏,就可能围攻开发商和政府,出现群发事件;3、房价一旦明显下跌,就会影响开发商买地信心,土地会大量流拍,土地财政状况急剧恶化;4、房价一旦明显下跌,就会通过产业链的作用,影响当地建筑、建材、装修、绿化等众多产业的市场状况,导致地区经济恶化。

一度引起很多网友的围攻吐槽:一方面因为其黑白颠倒,在经历过2年的楼市调控重压之后,市场已经开始转向了,部分地区甚至出现了房价和成交量的双重下滑,他在今时今日猛烈“唱涨”房价,其心当诛;另一方面老百姓在这一轮楼市大牛市之后,口袋已经被掏空了,加上工资性收入早就被房价上涨远远甩开,未来不管有多少原因,国人没钱买房了是事实;更重要的是,房价下跌是民心所向,房价继续上涨显然不是世人愿意看到的结果。而董藩逆势大谈特谈地方政府不愿看到的种种原因,大有给高房价站台的意味。
    对于上述两位专家的观点,作为购房者的我们,该如何看待呢?首先,可以肯定地说,过去20年,中国最成功的财富故事就是关于房地产的。房地产这个行业是中国最奇葩的行业,人人都在痛骂,人人却都加入这个财富的游戏。我一直强调,房地产创造了最多的财富,也制造产生了最大的泡泡,历经20多载,现在已经是千疮百孔了,未来能否延续过去的辉煌,这很难说:一方面国家调控在前;另一方面居民部门负债接近极限,很少有人再有钱买房了,更不用说经历过2年多的政策压制之后,多数城市的房产已经彻底失去投资价值了;

其次,通过近几个月的国家表态和调控政策的升级不难看出,国家正逐渐摆脱对房地产的过度依赖,过去我们总认为房地产和中国经济牢牢捆绑在一起了,事实也的确如此,房地产确实是拉动经济增长的重要引擎之一,这一点在数据上也表现得淋漓尽致,但是我们同样看到,经济过度依赖房地产的副作用在显现,尤其是房地产对实体制造业的挤压越来越明显,国家已经逐渐意识到了房地产并非永远的“解药”。
    最后,房价是时候理性回调了,百姓苦高房价久矣。尤其是很多三四线城市在短短一年多时间,房价便迎来了翻倍上涨,但反观工资性收入却鲜有提高,房价上涨,但居民的生活质量却在下降,这样的发展并不是我们愿意看到的。房地产透支了城市的未来,这并不是真正意义上的发展,唯有靠人口和产业拉动,居民收入提高了,顺带着房地产迎来发展,这才是合理现象,目前的发展状况,完全是本末倒置。


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